上半年净利跳涨17倍 融创中国提前锁定未来业绩增长

摘要: 上半年净利跳涨17倍融创中国提前锁定未来业绩增长 中房报记者周翔宇 北京报道 9月1日,融创2017年上半

09-02 12:11 首页 中国房地产报


中房报记者 周翔宇 北京报道


9月1日,融创2017年上半年业绩会上融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德用了十多个增长描述了融创上半年的表现:截至2017年6月30日止6个月,公司合同销售金额约为人民币1088亿元,较去年同期增长约94.2%;收入约为133.33亿元,增长约25.9%;毛利约26.16亿元,增长约86%;净利润约13亿元,增长约1683.4%;每股基本盈利0.34元······


市场给予了融创业绩积极的回应,融创中国曾在8月21日发盈喜,随后连续8天收涨。截至8月31日收盘,融创中国股价达到23.5元/股,为历史最高点。一年多来,融创中国股价涨幅高达335%,成为港股市场中最值得投资的内房股。


在内地市场经历严格调控的背景下,融创中国用这样一份“成绩单”试图给投资者留下更深刻的印象。因为一向被外界视为“激进”的融创,曾因扩张“超速”被质疑根基不牢。


而今年上半年在孙宏斌的主导下融创开始贴上更多标签,优质土地储备、高质量产品力、高周转运营能力,建立在大量优质的土地储备之上,融创正通过提升产品品质和自身运营能力让市场看到另一面的自己。




土储充足下半年可售资源超3800亿


根据公告,截至2017年6月30日,融创正在进行合共294个物业发展项目,分布于62个城市,总占地面积4570万平方米。根据融创方面估计,今年下半年预计将有超过90个全新项目推盘销售,预计货值超过1600亿元。加上上半年尚未出售的资源和新推资源,融创预计下半年总可售资源将超过3800亿元。


出于对未来的良好预期,融创将年度销售目标从2100亿元调整到3000亿元。孙宏斌对融创的信心建立在其近1亿平方米的土地储备上。


而就在5个月前,融创中国在香港举行2016年度业绩会上。虽然融创2016年的销售额同比增长了120%,董事长孙宏斌却表示:“去年我们就说过,这一轮调控的严峻性将超出想象,影响会非常深刻,长远来看我们对这个行业是悲观的。”


孙宏斌说话喜欢说一半,猜透他未说出口的另一半话的深意,才能理解融创今年在并购领域的真正意图。这类似于年初的万科,虽然也有计提跌价的准备,但是其今年拿地面积的新高行为本身就已经说明了万科对房地产长周期的判断——土地依然是未来房企决胜之关键。


克而瑞研究中心发布数据显示,2017年前7月中国房地产企业拿地进入提速期,在新增建筑面积方面融创中国位居榜首,其中今年7月份,一份和万达的联合公告就让融创获得了接近5000万平方米的土地储备。


横向来看,今年以来内地房企不仅呈现出拿地规模大幅度增加的趋势,拿地手段上也是“花样百出”。


在高地价城市,不少房企选择联合拿地。克而瑞数据显示,今年前7月土地单价排名前10的地块中,有4宗属于联合拿地。此外,根据部分上市公司半年报披露的信息,除参与正常的招拍挂流程进行土地竞价外,通过并购的方式获得土地也成为拿地的主流方式之一,融创便是这类企业的代表。


从房企对待土地的热情不难看出,扩充土地储备、提高市场占有率依然是房企参与市场竞争的主要手段之一。易居智库中心研究总监严跃进告诉中国房地产报记者,“未来,规模房企的竞争主要涉及对土地成本、土地开发周期以及产品创新等方面的把握。土地是一切的基础,而只有对于这些因素把握较好的房企,才能获得较快的销售业绩提升速度。”




并购拿地避开高价风险助力高周转


克而瑞数据显示,今年来融创超过97%的土地建筑面积也是通过并购而来。“并购王”是公众戴在融创头上的帽子。这个称谓很容易让人产生融创在土地数量上追求极致的印象,却忽略了公司对于并购质量的严格把关。


融创热衷于并购,孙宏斌的逻辑是通过并购获得项目在能获得更快的周转率。招拍挂土地至少需要10个月时间才能预售并产生现金流,而相比于招拍挂获取的土地,收并购在项目交割后,很多项目就可以直接通过预售产生现金流,资金占用时间更短,使用效率高。


在2016年的业绩会上,融创曾表示将减少公开市场拿地,此后便开启多项收并购动作。据克而瑞统计,今年以来融创并购所得土地的建筑面积占比达到97%,远远超过了招拍挂所得。截至7月底,融创通过并购方式取得建筑面积约6642万平方米的土地,其收购的土地80%以上位于合肥、重庆、济南等热点二线城市。


融创的半年报数据也显示,目前融创1.01亿平方米的土地储备中约96%位于一二线城市及环一线城市。



融创通过并购进入的这些地区还有一个更为学术的称谓——这些区域高度一致的呈现出“聚焦核心都市圈”的特征。从项目利润率和去化周期,这些区域的项目在迅速提高融创规模和收益的双方面都呈现出优势。


在年初融创2016年业绩发布会上,孙宏斌说的最多就是“别把地拿贵了”,这并非要控制拿地的价格,而是更看重拿地的性价比,这也是融创一直控制在核心城市及其周边区域拿地的主要原因。


除了获取土地,融创也通过并购适当探索多元化路径——上半年融创150亿入股了乐视、,7月份融创收购了万达文旅13个项目91%的股权。有分析人士认为,融创上半年的多元化投资,是看中了其产业背后的大消费概念,包括互联网、商业、体育和文化,这也是目前房地产转型的一个方向。该人士认为,融创希望通过并购行为跨行业建立紧密合作关系,从而带动自身转型。使其能够对冲房地产行业的波动周期,并获得更加均衡的发展和新增长点。



融创模式高筑企业“护城河”


除了拿地和销售,在今年的半年业绩会上,融创方面所透露的信息显示,除了规模公司希望给市场留下更多数字之外的东西。


在融创内部,汪孟德对这种思维的转变有一个专门的说法,“积累到新的阶段,就要调整发展节奏和速度。”


“产品”被汪孟德视为转变的最根本要素。从以往来看,融创对工程节奏要求严格业内皆有耳闻,但与之相匹配的,是成熟的产品线、严格的工程开发流程以及为市场更快接受的品牌效应,而这背后涉及到市场、营销、研发、工程等方方面面的体系能力,缺一不可。


通过长达七、八年的持续学习、借鉴,融创正在形成具备一定竞争优势的产品,汪孟德在业绩会透露,当前,融创在产品力上,已经有了一定的积累。融创超过九成的土地储备位于一线城市、环一线城市及核心城市。此外经过多年来专注高品质产品的建造,融创已经形成了一定的产品优势,包括壹号院系产品、桃花源系产品。


与优质产品所搭配的是品质服务。记者了解到,针对提升业务在生活品质,融创推出“果壳计划”,其目的旨在倡导家庭亲子互动。而在今年下半年融创还将有“邻里计划”、家宴、业主运动会等提升邻里文化、美好邻里关系的社区活动。


而在融创与万达的交易完成后,融创或将与万达商业自营品牌和多个国际知名酒店管理品牌、强大的主题公园、高端健康、教育与商业品牌建立起强大的合作关系。将教育、健康、娱乐和商业与住宅业务相结合,融创从过去的“居住空间”供应商正在向品质生活运营商进行角色转变,这给予市场更大的想象空间。




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