武汉万亩旅游大盘,嘉凯城底价卖,恒大借道收

摘要: 从恒大以36亿元入主嘉凯城再到退出获利26亿元,千丝万缕的关系始终围绕着他们。

09-02 12:11 首页 中国房地产报



中房报记者  苗野  北京报道


从恒大以36亿元入主嘉凯城再到退出获利26亿元,千丝万缕的关系始终围绕着他们。


8月29日,嘉凯城的一纸公告,将业界的关注从恒大有史以来最好的半年报中拉到了恒大旅游身上,恒大旅游以56亿元挂牌价成功将武汉巴登城这一备受瞩目的“明星”项目纳入囊中。


公告显示,按照产权交易规则,广东贸琪投资有限公司最终因唯一报价且符合条件的受让方与公司签署产权交易合同,以人民币 56 亿元的挂牌价竞得武汉巴登城100%股权。


据中国房地产报记者查阅相关资料显示,广东贸琪是恒大旅游的全资子公司。换言之,经过一个月的等待后,恒大集团旗下公司嘉凯城将武汉巴登城100%股权挂牌售出,而最终竞得者则来自控股股东麾下控股子公司。


历经此番腾挪,恒大旅游接盘嘉凯城武汉巴登城项目后,被外界视为恒大进一步践行文旅扩张战略的体现。恒大已经完成多元产业布局,由“房地产业”向“房地产+服务业转型”,定位于文化旅游开发的武汉巴登城无疑是恒大旅游板块比较独特的存在。


借道收购万亩旅游大盘



从2010年到2017年,嘉凯城历经七年终于实现对武汉巴登城项目100%控股,但控股不到半年便以底价出售。


2010年,嘉凯城以2.85亿元代价收购项目公司51%股权,由此实现入驻巴登城。今年4月18日,公司又以9.2亿元人民币协议受让广东恒丰投资集团有限公司、深圳启德投资有限公司合计持有的“武汉巴登城投资有限公司”49%股权及相应的权利、义务,据此实现对武汉巴登城项目100%控股。


巴登城是嘉凯城最庞大的旅游项目,但一直进展缓慢。项目位于武汉江夏区五里界街道以南,属湖北省重点工程,总体定位为“以温泉休闲生活方式为核心”,项目整体规划用地面积达1万亩(约合666.67万平方米),总投资额100亿元。


7月14日,嘉凯城发布公告称拟以不低于30.39亿元的价格,通过浙江产权交易所公开挂牌转让合计持有的武汉巴登城100%的股权。本次股权转让完成后,嘉凯城公司将不再持有武汉巴登城的股权。基于项目的规模及稀缺性,公司董事会授权嘉凯城集团经营层可在挂牌起始价之上灵活设置挂牌底价。最终,嘉凯城将挂牌底价设置为56亿元。作为恒大旅游全资子公司广东贸琪以底价56亿元竞标。


业内人士称,恒大很早就对武汉巴登城这个“巨无霸”项目表达出全资持有的计划。通过嘉凯城受让合作方股权实现项目100%控股,而后全资出售巴登城给恒大,看似顺理成章,实则更像是把嘉凯城打造万成恒大的文旅平台。


巴登城最早于2009年奠基,并由广东恒丰集团引入华侨城酒店集团投资开发,预计6年内全部建成。一年后,嘉凯城以2.85亿元代价收购项目公司51%股权,由此实现入驻巴登城。


尽管股东更迭,巴登城推进缓慢的问题至今仍未得到解决。据媒体报道,巴登城由于部分银行停贷、高尔夫球场被叫停等原因,已停工接近两年时间。嘉凯城年报则披露,截至2016年底,该项目实际投资额为38.19亿元,已完工建筑面积则为零。


在市场人士看来,对于巴登城而言,恒大的进一步持有或将使项目得以重新启动。全资持有巴登城项目相当于获取1万亩土地储备,这对于恒大在武汉的发展是一次有力补充。


过去两年,恒大逐渐加大对文化旅游开发业务的投资力度,包括斥资逾1600亿元打造海花岛项目。从这点而言,恒大旅游借道嘉凯城全资收购武汉巴登城全部股权,只是其在文旅版图上扩容的一个缩影。

嘉凯城的尴尬



嘉凯城曾被外界视作是恒大“回A”的重要壳公司。不过,随着2016年恒大宣布在深圳设立新总部,并着手推进恒大地产与深圳国资委旗下深深房重组上市,关于借壳嘉凯城的猜测逐渐归于平静。


但是不断出售资产的嘉凯城未来在恒大的发展版图中充当的新角色始终是个谜。


针对上述交易,嘉凯城表示,公司根据“深耕长三角”的业务发展战略,转让中部地区标的公司股权,可缩小管理跨度,降低管理成本。同时,此举将加快存量去化,增强流动性,有利于增强长三角核心区域的业务拓展能力。


嘉凯城认为,如按照相关协议与广东贸琪完成全部交易,收回全部款项,可为上市公司下一步发展提供较为雄厚的资金储备,并将产生约33亿元(未经审计)的股权转让收益。


近年来嘉凯城经营业绩并不理想,净利润始终处于亏损状态。8月25日,嘉凯城发布2017年中报,该公司完成营业收入4.25亿元,同比下降80.14%,净利润亏损7.17亿元。


2016年嘉凯城正是靠巨额作价挂牌转让青岛嘉凯城100%的股权,才使得其全年净利扭亏为盈,避免“披星戴帽”。如今,嘉凯城再次挂牌转让旗下项目,不禁再次引起业内联想。与此同时,恒大旅游通过一步步计划全资收购巴登城之后,被认为文化旅游将成为恒大为嘉凯城寻找的“新业务方向”。


恒大在2017年半年报中明确提到,2016年底,集团完成了以地产为基础、金融、健康为两翼、文化旅游为龙头的多元化产业布局。其中,恒大旅游集团是以童世界为主打产品的综合旅游地产发展及营运商。


截至2017年上半年,恒大旅游集团已经拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州,共计8个文化旅游项目,总旅游用地储备面积2664万平方米,上半年合约销售139.9亿元,总在建面积1188万平方米。项目数量激增,土地储备翻番。


在8月27日恒大旅游集团举行的“恒大童世界”新闻发布会,恒大还宣布,集团将在全国布局15个恒大童世界项目,未来2-5年陆续竣工开业。


因此,恒大旅游此番接盘嘉凯城武汉巴登城项目,也被外界视为恒大进一步践行文旅扩张战略的体现。一方面,此前恒大在武汉并无项目,通过巴登城文旅项目的获取,恒大得以成功进驻武汉,也为未来项目的获取打开局面。


另一方面,根据评估报告,武汉巴登城截至2017年2月28日的股东全部权益账面价值为8539万元,评估价值为23.38亿元。恒大旅游56亿的接盘价,若加上项目本身账面负债36.65亿元,总的接盘成本为92.65亿元,对应129.8万平方米的土地建面,平均土地成本约为每平方米7137.90元,而目前江夏区出让的土地楼面价已破八千。所以通过收购获取的土地成本来看是非常划算的。


截至目前,恒大聚焦的四大产业架构中,恒大健康已实现港股上市,恒大地产正与深深房重组,金融、文化旅游业务则未披露分拆计划。按照恒大总裁夏海钧此前的说法,集团的业务“都有可能分拆”。


某券商分析师称:“嘉凯城股权的内部转售应该只是一个过渡,深深房和恒大地产意在解决重组后的同业竞争问题,在恒大一步步剥离嘉凯城的地产业务后,可能会将嘉凯城定位为非地产类主体,这样更加有利于整个恒大的战略发展。但嘉凯城是否会成为恒大金融、恒大健康或恒大文化未来在A股拆分出的壳资源暂未可知,但能够确定的是,现在的恒大不但对未来重组后实控公司和相关上市公司之间的架构有明确的安排,对于深深房、嘉凯城的业务方向也有明晰的规划和定位。”




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