放大招!对捆绑车位哄抬房价捂盘惜售等行为严惩不贷!

摘要: “计划赶不上变化!”长沙妹子朱婷准备换一套小三房,谁料自今年8月底交了定金以来,网签拖了1个月没办成。而最新

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捆绑车位销售、收受茶水费,变相涨价;买房必须全款,不接受公积金贷款;捏造散布虚假涨价信息,哄抬价格;“黑中介”一房多卖、合同欺诈……这些房地产市场的违法违规行为将有文件对其进行治理了。今日,市政府办公厅下发《关于进一步加强房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)。从即日起,相关部门将进一步加大对商品房捆绑搭售、捂盘惜售、哄抬价格等行为整治力度,一经发现核实,将对当事企业零容忍,严惩不贷。



背景:

找准市场“痛点”对症下药


住房问题一直是热点民生话题,在房价上涨势头得到有效遏制后,“刚需”人群购房需求得到有效保障后,解决好房地产市场乱象,促进房地产市场持续健康发展成了施政重点。为此,长沙在着力构建房地产市场长效发展机制、升级管理政策措施的同时,全面强化了市场执法检查、全力维护市场平稳和购房者利益。

  

《通知》从强化项目建设管理、规范项目预(现)售行为、加大执法查处力度、加强部门联动监管等四个方面构建立体化、高密度的监管体系,找准市场“痛点”,对症下药,可操作性强。

  

比如市民花费大笔资金购买了一套房子,结果发现该建的配套设施没有建,房子也没有达到交付条件。对此,《通知》要求强化项目交付管理,落实房地产开发项目公共配套服务设施的建设和移交管理制度,严格商品住宅交付使用管理,落实开发质量五方主体“终身负责制”,并加强物业管理工作。

  


规定:

房源紧张应采取摇号方式公开销售


今年以来,长沙房地产市场火热,部分开发商捂盘惜售,或收取团购费、茶水费等变相涨价。《通知》规定,取得预售许可证的商品房项目,必须在预售许可后10日内一次性公开销售全部预售房源,在售楼部醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价等信息,不得分批次销售,不得捂盘惜售、囤积房源。取得预(现)售许可(备案)的商品住房项目,应及时做好楼盘销售台账备查,如购房意向者多于可供房源的项目,应采取由公证机构主持的现场摇号、网络摇号等方式公开销售商品住房,摇号规则及过程应公开公示。

  

《通知》规定,商品房认购协议预订人与网签备案人须保持一致;房地产企业不得收取备案价格范围之外的电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;配套建设的车库(位)等设施应在项目竣工验收合格后方可对业主(租赁人)进行销售和出租。

  

针对市民关心的公积金贷款问题,《通知》要求,企业预(现)售商品房时,不得阻挠或拒绝购房人选择住房公积金贷款,不得增加选择住房公积金贷款购房人的附带条件。

  


执法:

实现管企业和管行为相结合


从9月18日开始,长沙启动声势浩大的规范房地产经纪机构经营行为联合执法专项行动,7部门对全市41家中介门店进行了“拉网式”排查,而今后这种联合执法将成为常态。根据《通知》长沙将进一步加大执法查处力度,主要是整合发改、住建、公安、工商、税务等部门执法力量,针对房地产市场违规销售、中介经纪违规行为两大类当前市场反映突出的热点问题进行专项整治,通过实施综合执法、联合惩戒等具体措施,进一步规范市场秩序、稳定房价预期、形成执法震慑。

  

《通知》详细列举了政府各职能部门重点监管的市场行为,其中针对房地产开发企业的14条,针对房地产经纪机构、经纪人的则按部门分门别类,实现管企业和管行为相结合,加大对企业及从业人员的违法违规行为的整治力度。

  


惩戒:

列入“黑名单”的禁止参与土地一级市场竞拍


《通知》要求,各职能部门要通力合作,齐抓共管、互通信息、形成合力,确保调控政策落到实处。研究建立巡查发现、调查核实、依法查处、复查巩固等各环节紧密衔接的长效机制,确保执法整治成效。

  

同时,全面建立房地产开发企业、中介经纪机构从业人员信用制度与评价体系,科学评定信用等级,推行信用评价成果与行政审批相挂钩,实施“守信激励,失信惩戒”的联合管理机制,情节严重的纳入“黑名单”管理,并每月对外公开发布。

  

《通知》规定,被列入“黑名单”的企业和人员依据相关规定,禁止参与长沙市土地一级市场竞拍和申报土地划拨、转让、抵押等审批手续,禁止成立或变相成立房地产公司,禁止有关人员从事房地产开发经营及其相关业务。

  

“通过这一系列举措,不仅解决了以往执法过程中重点不突出、责任不明确、措施不得力、要求不到位、依据不充分的问题,而且创造性地提出了市场执法几个结合,市场监管执法的效果和力度将显著提高。”市住建委相关负责人告诉记者,下一步针对房地产市场的整顿力度只会加强不会削弱。


  

长政办函〔2017〕 号

  长沙市人民政府办公厅

  关于进一步加强房地产市场监管的通知

  各区县(市)人民政府,市直机关各单位:

  为进一步整治房地产开发、销售环节违法违规行为,规范房地产市场,经市人民政府同意,现将有关事项通知如下。

  一、强化项目交付管理

  (一)严格落实房地产开发项目公共配套服务设施的建设和移交管理规定。国土资源、规划、住房城乡建设、住房保障等部门依据各自职能,分别从公共配套设施的土地出让、规划建设、移交和使用方面进行明确与管理,公共配套设施应按开发项目建设总量进行统一规划,原则上安排在首期建设,并与项目同步规划建设、同步验收交付。

  (二)严格商品住房交付使用管理。进一步明确商品住房项目交房条件与标准,严格对照规划设计要求和合同约定组织专业验收,保证业主收房时住房建筑、小区公共配套以及消防、供水、燃气、供电、环境卫生、电梯等生活基础设施质量和完备性。

  (三)严格落实商品住房建筑工程建设、勘察、设计、施工、监理等五方主体项目负责人质量终身责任追究制,房地产开发企业须按规定选聘好前期物业服务企业,积极承担保修期内的各类保修责任,同时配合物业公司做好保修期外的物业维修工作。

  二、规范项目预(现)售行为

  (一)取得预售许可证的商品房项目,必须在预售许可后10日内一次性公开销售全部预售房源,在售楼部醒目位置公示预售房源的位置、面积、单价、总价等信息,不得分批次销售,不得捂盘惜售、囤积房源。取得预(现)售许可(备案)的商品住房项目,应及时做好楼盘销售台账备查,如购房意向者多于可供房源的项目,应采取由公证机构主持的现场摇号、网络摇号等方式公开销售商品住房,摇号规则及过程应公开公示。

  (二)签订商品房认购协议前,房地产开发企业及经纪机构须严格核实购房者的认购资格。房屋认购后不得随意变更,办理网签备案时,购房人原则上应与认购人一致。

  (三)房地产开发企业及其委托的销售代理企业应按项目监制备案价格对外销售,不得收取监制价格范围之外的其他任何价款或费用,不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。

  (四)商品住宅配套建设的车库(位)等设施应在项目竣工验收合格后,优先对本项目内的业主(租赁人)进行销售和出租。商品住宅配套车库(位)在竣工验收后进行销售时,应申报销售价格备案。

  (五)企业预(现)售商品房时,不得阻挠或拒绝购房人选择住房公积金贷款,不得增加选择住房公积金贷款购房人的附带条件。

  三、加大执法查处力度

  (一)对房地产开发企业在商品房销售环节违法违规行为依法及时进行查处

  1.销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;标示信息不全,未按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格其他因素的;采取多种方式明码标价,标价内容不一致的;

  2.取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,开发企业未一次性公开全部销售房源,未实行“一套一标”,未严格按照申报价格明码标价对外销售的;

  3.在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用,以及商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择的;

  4.利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈的;

  5.捏造、散布虚假涨价信息,哄抬价格,推动价格过快、过高上涨,扰乱房地产市场价格秩序的;

  6.发布虚假房源信息和广告;

  7.合同欺诈等违法行为;

  8.商品房预售、现房销售未在售楼部公示经市住建部门审核的商品房建筑面积确认书、楼盘表、测绘报告(含分摊方案)的;商品房交付时未提供经市住建部门审核的商品房建筑面积确认书、楼盘表、测绘报告(含分摊方案)给业主造成面积纠纷的;

  9.未取得预(现)售许可证(备案)或不符合商品房销售条件的开发项目,自行或委托第三方电商平台、机构,以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用,借机抬高房价的;

  10.采取返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等方式预售商品房的;

  11.未及时为购房人在线打印合同文本,及时办理网上签约和合同备案手续的;

  12.未按规定及时足额将合同约定的预售购房款缴入监管账户的;

  13.将已售商品房再销售给他人的;

  14.其它违法违规行为。

  其中1至5项由发展改革部门负责查处,6至7项由工商部门负责查处,8至13项由住房城乡建设部门负责查处。

  (二)对房地产经纪机构、经纪人违法违规行为依法进行查处

  1.市发改委查处下列行为:

  未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息,擅自收取未予标明的费用;房地产经纪机构或人员捏造、散布虚假涨价信息,或者与房地产开发经营单位相互串通,操纵市场价格的;利用虚假或者使人误解的标价内容或标价方式进行价格欺诈的;在未完成房地产经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的情况下,仍然收取佣金构成价格违法行为的;两家或两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务,未按照一宗业务收取佣金,向委托人增加收费构成价格违法行为的;房地产经纪机构或人员对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价构成价格违法行为的;其他违反价格法律法规相关规定提供经纪服务的行为。

  2.市住房城乡建设委查处下列行为:

  房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用;房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务,未向委托人说明服务内容、收费标准等情况,且未经委托人同意的;房地产经纪机构或人员以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正方手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易的;房地产经纪机构或人员泄露或者不当使用委托人的个人信息或商业秘密,谋取不正当利益;房地产经纪机构或人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利,以及侵占、挪用房地产交易资金的;房地产经纪机构或人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的;其他违反房地产居间、代理服务相关规定提供经纪服务行为。

  3.市公安局查处下列行为:

  通过非正规手段办理完税证明、户口资料获取购房资格的;诈骗房地产交易或经营活动当事人钱财的;其他违反法律规定涉嫌刑事犯罪行为。

  4.市国税局、市地税局查处下列行为:

  房地产经纪机构或人员在房地产交易或经营活动中的偷、逃税行为;其他违反税法的行为。

  5.市工商局查处以下行为:

  重点检查房地产中介机构主体资格(营业执照)、工作人员从业资格证书(经纪资格证书)情况,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的行为;虚假宣传、广告违法的行为;利用合同格式条款侵害消费者合法权益的行为;房地产中介机构及经纪人违规执业的行为;其他违犯市场秩序经营的行为。

  6.市公积金中心查处以下行为:

  房地产交易和经营活动中拒绝买受人使用公积金贷款的行为;骗提、骗贷公积金的行为;其他违反公积金管理的行为。

  四、加强部门联动监管

  (一)发展改革、国土资源、住房城乡建设、规划、公安、工商、税务、住房保障、住房公积金等部门要加大联合执法整治力度,对违法违规行为责任主体依法严肃查处。各职能部门要通力合作,齐抓共管、互通信息、形成合力,确保调控政策落到实处。研究建立巡查发现、调查核实、依法查处、复查巩固等各环节紧密衔接的长效机制,确保执法整治成效。

  (二)全面建立房地产开发企业、中介经纪机构从业人员信用制度与评价体系,科学评定房地产企业信用等级,推行信用评价成果与行政审批相挂钩,实施“守信激励,失信惩戒”的联合管理机制,对严重违法违规、严重失信行为的企业和人员实行“黑名单”制度。

  (三)建立房地产管理大数据平台,实现全域信息化管理,对房地产开发经营活动中存在失信行为的开发企业、经纪机构及人员实行联合惩戒。继续加大巡查执法力度,对惩戒对象实施重点监察、全过程监管,发现新的失信行为的依法依规从重处罚。

  (四)严格落实企业(法人、股东、主要责任人)“黑名单”和“定期曝光”制度,每月对外发布一次,重点对拒不执行房地产市场调控政策、在商品房销售交易环节严重违法违规的,拒不按规定缴纳土地出让金、税款、城市基础设施配套费的,拒不支付农民工工资造成恶劣影响、开发项目工程质量低劣因违法行为引发重大群访群诉事件造成恶劣影响的房地产开发企业、中介经纪机构及相关人员进行甄别和监管。被列入“黑名单”的企业和人员依据相关规定禁止参与我市土地一级市场竞拍和申报土地划拨、转让、抵押等审批手续,禁止成立或变相成立房地产公司,禁止有关人员从事房地产开发经营及其相关业务。

  五、本通知自公布之日起施行。

  长沙市人民政府办公厅

  2017年9月26日


(来源:长沙晚报)


“9.23”限购新政后 长沙或适时推行公开摇号方式售房


“计划赶不上变化!”长沙妹子朱婷准备换一套小三房,谁料自今年8月底交了定金以来,网签拖了1个月没办成。而最新限购细则规定,长沙户口满3年后才能购第2套房,让众多“小朱”们无可奈何。


9月23日,长沙限购全面升级,“商品房需取得产权证3年后交易”、“本市户籍限购一套房”……至此,限购、限售、限贷、限房价、限地价政策全部在长沙落地。业内人士认为,此次调控无疑是长沙楼市的一剂猛药,新房、二手房都会“闻风而动”,短线投资者也将迅速离场。



【新房市场】

六成意向客户失去购房资格


自去年10月以来,一场楼市调控席卷全国,手段层出不穷,角度之多也创历史之最。而23日凌晨,长沙新政也以雷霆之势出台,更是奠定了“最严调控”的基调。


“我们9月24日开盘,共推出574套房源,但有990多个客户认筹。”新政第二天,长沙融创融公馆在网上开盘,开盘当天即售罄。置业顾问赵女士介绍,开盘价格为7500-8500元/左右,因那时新政细则未出,不少人抱着尝试的态度抢购房源。



但既是尝试,总有人失败。“因购房资格受限,大概有70-80个客户不得不退房。”新政后,融创融公馆的职业顾问可忙坏了,“这两天我们在加班整理名单,9月28日之前将落实退房名单,退出的房源将于10月中旬统一开盘。”


随着限购、限售蔓延,不少楼盘成交量大打折扣。据湖南中原代理项目调研统计,新政后周末两天,商办物业客量稳中有升,住宅市场整体客户量显著减少,其中刚需项目客量较前期基本持平,改善型项目客量折损10%-50%,豪宅项目客量最高折损75%。即将有新货上市的项目,平均60%的意向客户因新政失去购房资格。


“新政将有效打击投资客,尤其是短期投机客户。此外,又适度保护了真正有需求的刚需客户,抑制房地产市场过热上涨,释放长沙商办物业的库存压力。”湖南建工置业营销策划部部长周事勇认为,在新政过渡期,长沙新房市场或将量跌价稳,“今年银十,或将成色不足。”



【二手房市场】

转手困难,成交量将在低位徘徊


2013年9月,柳女士在长沙听香水榭购买了一套90的小三房。计划明年生孩子,她打算将这套房子卖出,换套大点的房子。“2015年12月,我领到房产证,只差两个月,拿证就满2年,便可上市交易。谁料,新政规定商品房需取得产权证3年后交易,这样我又要等一年了。”


转手计划泡汤,柳女士的购房计划也不得不推后。“9月21日,我已经将户口转到长沙,并交了5万元定金,签订第二套房的合同。但新政出台后,因未及时办理预约,购房资格也被限制了。”



9月25日,在晚报大道的长沙市不动产登记大厅,记者看到不少市民和柳女士一样着急。“至少有一半客户购房资格受限!”长沙财富世家不动产房屋中介公司的吴先生告诉记者,他就有4个客户受限,大多是未提前预约办理过户的。


对于市民的担忧,长沙市不动产登记中心主任文德勇表示,9.23限购新政,是进一步落实“房子是用来住的,不是用来炒的”理念。“9月23日之前,如已网上预约房屋转移登记等业务,将按原流程转移,这类情况的大约有1000多户;未及时预约的,我们也将认真调查,公正办理,具体情况向上级反映后处理。”


“在政策消化期内,二手房成交量将在低位徘徊,市场也将面临重新洗牌。”长沙新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾表示,因为二手房是即买即签购房合同的,过户、房子、房本,包括购房合同可立即到手。而限售升级后,接下来的5-7年,除居住及租赁外,转手的可能性小。所以对二手房而言,短期会产生一些冷却的作用。



建议

有购房资格的可择机入市


9.23新政的落地,是时隔4个月,长沙楼市调控的再度升级,至此长沙也正式进入限购、限贷、限房价、限地价、限售的“五限时代”。在调控加码成趋势的当下,购房者和开发商又将如何应对呢?



“调控的关键已经不是政策本身,而是态度的明确。”克而瑞长沙公司总经理刘佰忠认为,传统的依赖房价涨跌预期的置业与开发判断,正在面临严肃的考验。同样,乐观的节点已经变得不那么重要,新常态下的发展方向与机会的正确把控,或许才是长久之计,“对于符合购房条件的群体来说,尤其是没有购房记录的群体来说,是一个利好,至少购房中可选的房源会更多。”


湖南中原地产总经理胡治钢建议,近期有住宅出货计划的项目,应认清目前的严峻形势,抓紧拿预售,快走货,并适时推出商办类物业;而有购房资格的客户,瞄准有货盘源,抓住限价下的高性价比窗口,快速出手,避免贷款利率再度提高,购房成本增大的风险。


“对于一些有换房需求的人来说,实际上购房的约束就增加了,购房自然会更加理性。”蓝海购(中国)腾泽公司总经理伍拼解释,购房门槛提高,这样会使得有限的房源优先导向首套的且没有购房记录的群体,保障刚需购房者的利益。



行动

房源供不应求时,摇号!


9月26日上午,长沙市岳麓区80多家房地产开发企业及经纪(中介)机构代表,齐聚长沙市住建委大型住建执法宣传活动现场,集中学习长沙楼市“3.18”“5.20”“9.23”房产调控新政并承诺依法经营。


今天活动现场布置了50余块政策法规的宣传展板,滚动播放执法宣传专题片。长沙市住建委安排专业律师向与会开发商代表现场宣讲“3.18”“5.20”等房地产调控新政及相关法律法规,重点解读“9.23”房产调控新政。


长沙市住建委主任王伟胜表示,今后,长沙市整顿规范房地产市场秩序的力度只会增强不会削弱。长沙市住建委要求,房地产开发企业严格规范商品房销售行为。对客户积累数大于可供房源套数的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的中介代理销售机构要采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房,摇号规则和摇号排序结果要在现场公示。加强销售现场信息公示管理,充分尊重购房者的知情权,增加商品房销售的透明度。主管部门将建立房地产调控长效机制,确保地产市场持续健康发展。


在活动中,80多家房地产开发企业及经纪(中介)机构代表逐一在承诺墙上签名,郑重承诺:严守法规,诚信经营。



观察

投机投资受遏制,资金何去何从


目前,我国房地产业已经进入了全面调控时期,市场的投机和投资受到遏制。在这样的常态下,资金将何去何从,流向股市还是其他?


今年7月19日,万达商业分别与融创中国、富力地产签署了转让协议,万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及十三个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。



随着房地产行业进入“白银时代”,地产圈内的溢出资本似乎都在寻找出路。


“其实,现在很多老百姓买房,不是为了获利,是基于对货币贬值的恐慌。”朗涛地产总经理黄耿文解释说,目前国内投资渠道相对不多,货币贬值较快,市民希望通过投资风险较少的房地产,来获得资金的增值,由此也促成了长沙楼市的火热。


对此,业内人士也指出,投资三线城市和海外的机遇在增加,有部分投资者,通过抛售流动性差的物业,来够获取更多的现金流。“每一个市场的资金都是有进有出,而房地产市场只是经济板块之一。目前住宅市场可能并未有想象的那么好,这也不难理解绿地要增加地铁产业投资,而万科则成立自己的商业地产公司。转型,可能是每个传统房企都需要面对的。”


(来源:三湘都市报)



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