“不赚钱”的长租公寓,却成了房企新兴的“竞技场”

摘要: 自从国家对租赁行业持续发力,国家级、各城市级的政策不断出台。国企正式进入这个领域,房地产行业的开发商企业也顺

09-12 23:20 首页 博志成


自从国家对租赁行业持续发力,国家级、各城市级的政策不断出台。国企正式进入这个领域,房地产行业的开发商企业也顺势而为,积极推动自身租赁版图的建立。但目前长租公寓行业依然存在一些问题,房企入局有哪些优势?



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各地政策持续放大招


三城再出利好房屋租赁行业的政策。


上海市关键词:租赁用地。上海市土地交易市场发布挂牌出让涉及徐汇区、长宁区和浦东新区共计4幅租赁用地的出让。这4幅地块区位极佳,全部位于中环线以内,包括古北、南浦大桥、龙阳路和上海南站板块。总建筑面积近20万平方米,市值接近200亿。早在“十三五”期间,上海就首推了两块用于“租赁住房”的用地,来相应国家政策。


杭州关键词:企业自持商品房。杭州市发布租房新规《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》,该新规要求企业按一定比例自持商品房。企业自持商品房作为单一产权申请办理不动产登记,不得分割登记,并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”,企业持有年限与土地出让年限一致。企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁,对外出租单次租期不得超过10年。企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的,由住保房管部门予以认定并责令整改,可作为不良行为计入企业诚信档案,并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。


广东关键词:共有产权房。广东省住房和城乡建设厅和广东省发展和改革委员会,在该省住建厅网站印发《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》。《规划》明确,将推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房、棚户区改造住房、货币化安置等方面的住房保障体系。探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。


共有产权住房,是由政府提供政策支持,建设单位开发建设,销售价参照(或略低于)同期、同地段、同品质普通商品住房价格,限定使用和处分权利,实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。



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房企顺势而为


随着这些政策的推出,房地产开发企业也顺势而为进军长租公寓,最近一段时间几乎每周都有房企入局长租公寓的新闻,万科是最早进入市场的房企之一,于2016年5月正式推出了长租公寓业务。2017年,万科加快了在北上广深布局长租公寓的步伐。万科计划通过收购、趸租、建设等方式,使得长租公寓品牌“泊寓”的数量达到10万间。


2016年8月,龙湖地产董事长吴亚军宣布推出“冠寓”,长租公寓成为龙湖继地产、商业、物业后的“第四大主航道业务”,聚焦一线城市及像杭州这样的领先二线城市,力争用3年时间,达到10万间的规模。


2017年6月,佳兆业也宣布进军长租公寓,布局全国所有一线及主要二线城市,预计三年内打造长租公寓10万间;另外,中骏置业透过美国睿星资本,加速在长租公寓领域的拓展速度。未来三年推出5万间长租公寓。


招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商也开始介入长租公寓市场,纷纷下海,抢先构筑起自己的房屋租赁服务市场。未来,将有更多的房企打算入场。



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现状压力


目前长租公寓数量在全国租赁市场的占比约为2%-3%,而发达国家这一占比约为20%-30%,国内长租公寓还有巨大发展空间,尽管市场潜力巨大,但站在风口上的长租公寓在发展过程中也存在许多问题。


差异化小。有数据显示,我国一线城市集中了多达335家公寓品牌,如此多的长租公寓品牌聚集城市势必要带来竞争压力,所以抢占市场、加快扩张速度成为关键,但差异化就成为了被忽略的问题。集中式长租公寓的健身房、书吧、咖啡吧、公共厨房、会议室等已经成为标配,同类型公寓间没有明显的差异性。甚至在装修风格上都颇为类似,在宣传策略上都倾向于“家”的概念。


物业资源少。长租公寓在拓展版图上的限制还有物业资源。一线城市物业资源短缺且一直以卖方市场为主,可用的、可改造的物业资源极为有限,物业转租的乱象也层出不穷。


资金压力大。除了物业问题,长租公寓的资金回报周期较长、前期投入大,回报周期基本在5~8年,因此长租公寓在扩张中需要充足的资金支持。



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长租公寓“竞技场”4大焦点问题


1.回报率低?长期回报多定在6%-7%


在长租公寓大量入市之前,无论行业内外都普遍存在着这样一种观点:做长租公寓其本质依旧是一个“二房东”式的生意,门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业反馈来看,长租公寓并不是一门可以建立在“二房东”逻辑上的生意。其中,仅产品模式较低的回报率就足以令多数想要涉足这一领域的企业思量再三。


无论是整租还是散租,资金回报率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。杨现领就曾透露,链家旗下的长租产品“自如”在运营初期的五年非常痛苦,当时一线城市的租金回报率都不到2%。当然,现在随着自如运营的成熟,这种情况已经有所改变。


从目前市场情况来看,开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。当然,刚刚起步的长租公寓远不能达到这样乐观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说,万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率,他就已经很满意了。他说:“未来随着政府出台相关政策扶持,长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能够达到6%-8%的水平的话,我们就往这个方向走。”


而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也表示,龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年,希望在2020年成为业内前三名,租金收益超过20亿。2020年之前,龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求,主要考虑的是品牌和规模。换言之,三年内,龙湖冠寓这一产品并没有考虑盈利。不过,从远期来看,龙湖依然是比较看好这一项目,此前在中期业绩会上,龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。


2.利润薄?成本控制是运营关键


目前这种较低的资金回报率是长租公寓最大的门槛,就长租公寓来讲,无论采用轻重资产哪种模式都存在资金回收周期和利润率的问题。普遍困惑的是,长租公寓的拿项目、改造、运营成本都不低,依靠租金来回收成本,回收周期漫长这一问题是无法回避的。而在这样的背景之下,长租公寓应该如何去做才能够达到现金流和成本方面的相对平衡?


易居智库中心研究总监严跃进分析认为:“首先,长租公寓涉及的持有方式和传统的出租方式都是有区别的。如今的长租公寓可以分为自持项目的重资产运营模式和整租项目的轻资产运营模式。”如果是前者,那么考验的更多是企业的资金实力,因为依靠租金回款周期较长。而如果是后者,则更多考验的是企业的运营能力,因为无论是承租、改造还是后期管理运营都需要控制成本。“长租公寓本身就是一项利润较薄弱的生意,因此成本控制就成了企业需要抢占的行业制高点。”


王玺龙介绍说,长租公寓最重要的投入有两项,一个是所拿物业的租金,一个是改装投入。而龙湖冠寓的运营者则更明确地指出,除资金成本之外,时间也是一种成本。


王俊英就表示:“用自持做租赁肯定跟销售的逻辑不一样,一个是看未来,一个是看现在。长租公寓项目一次投入特别大,需要一个漫长的回收周期,谁能把这个成本控制住,谁一定是未来终极的胜利者。控制成本是在前端要拿下项目,中间建造项目,一直到后期运营,才能保证整个项目是赚钱的生意。从建造来说,时间成本也是很重要的,因为涉及租金回收,所以成本是在拿下项目的那一刻就已经开始计算了,拖得时间越久肯定越不好。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间大约在130天。”


3.如何盈利?扩张规模成首要目标


盈利问题同样是许多行业人士最为关注的问题。此前王玺龙曾经透露,熊猫公寓的产品回收现金方式主要依靠着租金和增值服务。而王俊英则表示,龙湖冠寓的盈利主要是依靠租金来实现的。如果仅依靠租金来实现现金的回收,那么在单笔收益相对有限的情况下,规模就成为决定性的因素。


“从盈利角度来说,集中式公寓可能做到2万间房时,盈利情况会开始变好,但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领指出,从企业角度来说,基于一定的产品和服务能力带来的规模效应,才能赢得市场。而除规模之外,长租类项目要想盈利,主要需要三点:第一是产品和服务,第二是系统化的运营能力,第三是相对比较顺畅的融资途径。


目前市场上,很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如中骏方面就在其中期业绩会上表示,中骏长租公寓项目的目标是三年做到5万间,长远目标则是1000个项目,50万间产品。


而韩石也表示:“目前政策利好,很多开发商都涉足长租公寓这个领域来,市场需求量非常大,目前还是蓝海的状态。冠寓年底的时候房间数量会超越15000间。布局一、二线16个城市。中期我们把5万间作为一个临界点,希望能够迅速突破这一量级。”


4.如何定位?靠品质or价格吸引年轻人


在租赁市场上,新兴的长租公寓有着一些传统租赁形式所不能比拟的优势,比如集中式的管理带来良好的公共空间以及生活环境,再比如背靠房企所拥有的强大运营能力和资金支持。对个人租赁者来讲,长租公寓的出现最重要的问题在于解决了租客权益被房东、中介人员随意侵害的问题。


但需要指出的是,更好的居住环境和完善的物业管理也意味着需要承担相应的费用,这一费用往往直接体现在较高额的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓,其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。


“长租公寓的定价主要还是同位置有关系。”对此,一位长租公寓运营者告诉我们,“仅从面积来看,长租公寓的性价比与普通住宅没有可比性,这种产品更多的是依靠良好的装修、公共空间和一些免费配套来吸引注重生活品质的年轻人。”


如果要靠品质吸引年轻人,就需要成本和投入;如果降低价格、放弃品质,那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念,在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。


长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是:“房子是租来的,而生活不是。”但现实是,目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付能力为高房租买单。而拥有支付能力的年轻人,目前虽然能够支撑这一市场,但当长租公寓大量入市,客源是否充足、出租率是否能够得到保证就是一个值得商榷的问题了。


对一些有足够支付能力的人来说,长租公寓这样的产品也可能难以打动他们。“相比来讲,长租公寓可能更适合新租户,对于老租户来讲收纳空间不足,实用性大打折扣。”租住在酒仙桥附近的陈女士表示,目前她所租住的房子月租金在5000元左右,小区较老,但是面积要远高于周围的长租公寓产品。“长租公寓具有吸引力的点在于拥有健身房等配套设施,但是相对普通房屋租赁来讲性价比依然不够高。这种公寓难以满足做饭、洗衣等生活需求,而且面积比较小,如果价格在5000元以下可以考虑。”


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